Acheter un bien immobilier/Recherche du bien

Une fois le calcul de l'enveloppe budgétaire effectué, la recherche active du bien à acquérir peut être entamée. Cette étape peut s'avérer plus ou moins longue et difficile suivant les conditions du marché, l'état du parc immobilier, ou des attentes du futur acquéreur. Il faut prendre en compte le fait que le lieu où l'on vit est important pour l'équilibre psychologique et qu'il n'est pas forcément préférable de prendre un logement peu adéquat pour réaliser des économies. Entre l'appartement ou la maison que l'on peut s'imaginer et la réalité des offres, il y a généralement des différences. Il est alors souvent nécessaire de faire des concessions et de trouver le meilleur compromis possible.

Ce chapitre aborde les différentes problématiques liées à la recherche d'un bien immobilier. Il s'agit principalement :

• de définir le besoin des acquéreurs,
• de mettre en pratique des méthodes de recherche de biens, et étudier les prix du marché,
• d'effectuer plusieurs visites,
• de statuer sur un ou plusieurs biens et faire une offre.

Méthodes de recherche de biens

Se rapprocher des professionnels de l’immobilier (promoteurs, agents immobiliers, notaires…), naviguer sur Internet ou encore consulter la presse.

En parcourant les petites annonces, de nombreux sigles, acronymes ou raccourcis sont utilisés (cf. Glossaire)

Différents sites permettent l'achat et la vente, de manière non exhaustive on a :

• FNAIM
• logic-immo
• pap
• seloger
• ViteLoge
• Vivastreet site d'annonces gratuites
• Immobilier Wipikit
• leboncoin
• Trovit Immo
• Next-Immo

Étude du marché

Plusieurs facteurs permettent d'établir une analyse des prix du marché, les principaux sont :

• le prix au m² (plus ou moins ciblé sur un lieu),
• la tendance du marché (sur les derniers jours/mois/années).

Le prix au mètre carré est un prix indicatif car issu de statistiques fondées sur un nombre de transaction donné.

Critères principaux permettant d'affiner les statistiques :

• la localisation du bien (commune),
• le type de bien (T4, T3, ..), sa taille,
• l'ancienneté (plus ou moins de 5 ans).

Exemples de sites Web proposant un prix moyen au mètre carré :

• Données SeLoger.com pour la France.
• Données ImmoPrix.com pour la France.
• Guide immobilier pour la France.

Il est également possible de se renseigner auprès de la Chambre des notaires de la région concernée (publications de statistiques des transactions).

Visite

Lorsque vous avez sélectionné un ensemble d'annonces, il faut ensuite visiter le bien. Il peut être opportun de prendre notes et ou prendre des photos durant la visite.

Lors de la visite :

• Vérifiez la qualité du gros œuvre :
  • La toiture, les murs, le chauffage (chaudière à gaz), les sanitaires, l'installation électrique, aménagements de la cuisine et salle de bains,
  • Les planchers et les plafonds (solidité, type de construction : béton armé ou charpente en bois),
  • Le bien est-il raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égout) ou est-il équipé d'une installation d'assainissement autonome conforme aux normes.
• Vérifiez la qualité des finitions :
  • mobilier, électroménager, tapisseries, joints, ...
• Demandez un détail des charges annuelles : chauffage, eau, électricité, taxe d'habitation, taxe foncière.
• Pour un bien situé en copropriété :
  • demandez le pourcentage global d'occupant propriétaire et particulièrement pour les logements mitoyens ;
  • quels sont les services & les parties communes (ex: cave, gardien, poubelles, local à vélo) ;
  • demandez un état des charges dues par le copropriétaire vendeur ;
  • demandez si des travaux sont prévus au sein de la copropriété (ravalement, mise en conformité des ascenseurs, espaces verts, parking..). À quelle date seront-ils votés en assemblée (qui devra payer) ?
• Évaluez les annexes :
  • surface du jardin (s'il y en a un), qualité du terrain (si vous souhaitez un potager, ...),
  • garage (surface, aménagements).

Évaluez l'environnement :

• le logement est-il proche des commerces, des services courants (poste, ...), des transports (arrêt de bus, métro ou tramway) ?
• quelles sont les possibilités de stationnement (garage, cour intérieur, dans la rue) ?
• effectuez plusieurs visites à des heures différentes pour juger de la vie du quartier aux heures de pointe par exemple, du niveau d'isolation phonique de l'appartement ou encore de l'ensoleillement.
• (important) téléphonez vous-même au service d'urbanisme de la commune (la mairie doit vous aiguiller) pour connaître en détail le plan local d'urbanisme (PLU). Vous saurez si des travaux sont prévus dans le quartier (généralement les parcelles sont réservées longtemps à l'avance).
• vérifiez le vis-à-vis.

Le bon de visite

Lorsque vous effectuez une recherche par l'intermédiaire d'un professionnel (en général l'agent immobilier), celui-ci vous demande, avant d'effectuer la visite du bien, de signer un "bon de visite". Ce document est destiné à protéger son travail et éviter que l'acquéreur potentiel ne soit tenté d'aller négocier par la suite directement avec le vendeur et ainsi faire l'économie des honoraires dus à l'agent.

Bien que sa valeur juridique soit très controversée, la jurisprudence a montré que le bon de visite pouvait permettre à l'agent immobilier de se retourner contre des vendeurs indélicats et d'exiger le paiement des commissions qu'il aurait légitimement dû percevoir.

en savoir plus sur le bon de visite

L'étape suivante consiste à faire une offre aux vendeurs.