Acheter un bien immobilier/Financement du projet
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Une société de courtage ou courtier (broker en anglais) est une entreprise ou une personne qui sert d'intermédiaire pour une opération, le plus souvent financière, entre deux parties.
Financer l'achat d'un bien immobilier consiste à trouver les fonds nécessaires pour pouvoir effectuer l'achat proprement dit.
Généralement, ces fonds sont composés :
- des fonds propres, on parle alors d'apport,
- des fonds empruntés, issus d'un crédit immobilier contracté auprès d'un courtier.
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[modifier] Montant maximum de l'emprunt
Généralement, le montant maximum d'un emprunt dépend des ressources et des charges des co-contractants. L'endettement personnel ne doit idéalement pas dépasser les 33% cependant en fonction du projet, certains organismes permettent de dépasser ce taux.
[modifier] Les taux de crédit
En matière de prêt immobilier, de nombreux courtiers (banques et organismes financiers) existent. Chacun d'eux propose différents types d'emprunt. Tout emprunt (hors 0%) a un coût, et on parle alors de taux de crédit : un rapport coût du crédit / somme empruntée.
Seulement, les taux affichés par les courtiers ne sont pas toujours si clairement lisibles.
En effet, le coût global d'un crédit est constitué de plusieurs frais :
- frais de dossier,
- frais d'assurance,
- coût du crédit ,
- autres.
Pour permettre de comparer les offres de prêt immobilier il faut se baser sur le TEG.
Ce taux se définit comme suit (extrait de Wikipédia) :
-
- Le taux effectif global (TEG) est un taux d'intérêt destiné à représenter le coût réel d'un crédit à la consommation. Son mode de calcul a fait l'objet d'une normalisation européenne[1]. Sa mention dans le contrat de prêt est obligatoire. Il intègre les coûts associés obligatoires contractuellement, à savoir frais de dossiers, commissions diverses, coût de garanties particulières. L'inclusion des éléments facultatifs (assurance) dépend des législations. Son mode de calcul normalisé facilite la comparaison entre crédits similaires.
[modifier] Les types de crédit
[modifier] prêt à taux 0%
Le prêt à taux zéro est un prêt à l'accession sociale destiné à aider les nouveaux propriétaires dans le neuf ou l'ancien. Il peut financer :
- La construction d'une maison individuelle
- L'achat d'un appartement neuf
- L'achat d'un appartement ancien avec ou sans travaux
- La transformation d'un local non destiné initialement à l'habitation
- L'achat d'un logement en location-accession
Pour en bénéficier, l'emprunteur doit répondre à trois conditions:
- Ne pas avoir été propriétaire au cours des deux années précédant l'acquisition
- Ne pas dépasser un plafond de ressources qui est fonction de la zone géographique ou il réside
- Acquérir un logement qui répond aux normes de surface et d'habitabilité fixées par décret.
Depuis le 15 janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2009, les logements neufs font l'objet d'un doublement du montant du prêt à taux zéro.
A partir du 1er décembre 2009, les bâtiments basse consommation (BBC) permettront même un triplement limité à 20 000 €.
Toute l'information sur le prêt à taux zéro
[modifier] prêt employeur
Le prêt employeur, appelé également prêt 1% logement ou prêt patronal confère deux avantages aux salariés des entreprises de plus de 10 personnes, sans conditions de revenus.
- Un droit dans un logement locatif social
- Un prêt immobilier
Dans le cas du prêt immobilier, l'emprunteur doit occuper le logement à titre de résidence principale. Le taux d'intérêt du prêt employeur est particulièrement avantageux puisqu'il n'est que de 1,5% et permet de financer les opérations suivantes:
- L'achat d'un logement neuf
- La construction d'une maison individuelle
- L'acquisition d'un logement ancien en comportant pas de travaux
- L'achat d'un logement H.L.M
- Travaux pour mettre le logement aux normes d'habitabilité
- Travaux d'agrandissement ou d'amélioration
Le montant du prêt employeur est fixé librement par l'entreprise et dépend des disponibilités au moment de la demande. Toutefois, son montant ne peut pas dépasser 50% de l'acquisition ni un plafond déterminé en fonction de zones géographiques
[En savoir plus sur le pret employeur
[modifier] prêt à l'accession sociale
Le prêt à l'accession sociale est un prêt immobilier aidé destiné aux emprunteurs qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus et peut financer:
- La construction d'une maison individuelle
- L'achat d'un logement ancien sans travaux
- L'achat d'un logement ancien avec travaux.
- La réalisation de certains travaux comme la mise aux normes, l'agrandissement ou l'économie d'énergie.
Pour les logements de plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un professionnel.
Le bien doit concerner la résidence principale et répondre à des conditions de surface et d'habitabilité.
Le prêt à l'accession sociale permet de bénéficier d'un taux d'intérêt plafonné. Cet avantage est toutefois actuellement à nuancer car les taux actuels sont nettement inférieurs à ce plafond.
L'autre intérêt du prêt à l'accession sociale est d'ouvrir droit, sous réserve de conditions de revenus, à l'aide personnalisé au logement (A.P.L)
[l'info sur le pret à l'accession sociale
[modifier] prêt pass-foncier
Le prêt pass foncier est un dispositif permettant de financer sa résidence principale dans le neuf en deux temps, en distinguant le foncier du bâtit.
L'acquéreur ne finance ainsi que la construction et reste locataire du terrain. Au terme du prêt, il fait l'acquisition du foncier aux conditions fixées initialement dans le bail.
Pour en bénéficier, il est nécessaire de respecter une triple condition.
- Etre primo-accédant
- Ne pas dépasser un certain plafond de ressources
- Bénéficier d'une aide à l'accession sociale attribuée par une collectivité locale.
Le montant du prêt employeur dépend de la zone d'acquisition et ne peut dépasser 50% du coût de l'opération.
[Tout savoir sur le pass foncier
[modifier] prêt à palier
Le prêt à palier est proposé par les banques, dès lors qu'on a recours à plusieurs emprunts pour financer un bien immobilier. En effet, il n'est pas rare dans un plan de financement de cumuler plusieurs crédits de différentes durées,notamment les prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt employeur.
La technique consiste alors à faire varier la mensualité du prêt principal de manière à ce que l'emprunteur ait la même mensualité (plus basse) pendant toute la durée.
[Informez vous sur le prêt à palier ou lissage de pret
[modifier] prêt in fine
Le prêt in fine est un prêt immobilier spécifique pour lequel le remboursement des échéances s'effectue uniquement sur la base des intérêts. Le capital n'est pas amorti et sera remboursé en une seule fois au terme. Il intéresse principalement les investisseurs car il permet d'accroître la part des intérêts déductibles des revenus locatifs et d'optimiser le résultat fiscal de l'opération.
[En savoir plus sur le pret in fine
[modifier] Les bonnes questions
Les questions à se poser pour le financement :
- sur la base d'un taux d'endettement de 33% combien puis-je rembourser par mois (toutes charges confondues) ?
- que représentera, par mois, le détail des charges prévues :
- mensualités de remboursement de mon/mes crédits,
- taxe foncières (annuelle divisée par 12),
- charges de copropriété (ramenée sur le mois),
- taxe d'habitation (annuelle divisée par 12),
- autres charges.
- Quelle garantie pour l'organisme emprunteur : caution ou hypothèque ? (cf. "Caution ou hypothèque ?" - Meilleurtaux.com; "Garantie de prêt immobilier" - Wikipédia fr; "Garantie du crédit immobilier par l'hypothèque" - Agefimo)
Les questions à poser pour négocier son crédit :
- Quel est le TEG du crédit ?
- Quelle est ma capacité d'emprunt sur 20 ans ? sur 25 ans ? sur 30 ans ?
- Quelles seront les mensualités ? les frais de dossier ? les frais d'assurance ?
- Une délégation d'assurance engendre-t-elle un coût ?
- généralement, négocier une assurance dans un autre organisme que l'organisme de l'emprunt vous fait faire des économies
- Quels sont les pré-requis concernant le montant de l'apport personnel par rapport à mon projet ?
- Permettez-vous le remboursement anticipé ?
- Les échéances peuvent elles être modulables ? pour quel coût ?
- Un remboursement anticipé engendre-t-il des pénalités ? lesquelles ? (ie. 3%)
- Quels sont les critères évolutifs du crédit (ie. possibilité de repousser certaines échéances en cas d'imprévu financier) ? des pénalités ?
[modifier] Liens utiles
- Guide crédit : [1]
- site d'information sur les prêts immobiliers
