Construire sa maison/Avant-Projet

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Un proverbe chinois (ou hébreu, ou arabe...) dit : Si tu veux construire une maison, assieds-toi ! . Il convient donc de s’asseoir, pour réfléchir et calculer.

Évaluation des besoins

Construire pour soi implique, dans un premier temps, d'établir un programme. Cela débute en faisant un inventaire de ses propres besoins actuels et futurs, d’imaginer l’évolution de la famille, de son propre mode de vie... Il faut dissocier la part du rêve (indispensable) et ce qui est réalisable, au moins dans l’immédiat. Cette phase, si elle est bien pensée, est facteur de grandes économies et, pour cette raison, demande un savoir-faire face auquel il est difficile de s'improviser. Dans ce sens, le recours auprès d'un architecte DPLG (diplômé par le gouvernement) ou d'un architecte DE (diplômé d'état) est toujours recommandable, y compris en auto-construction, pour au moins assurer avec soin les phases de programmation et de conception (adaptation du programme au site d'implantation).

Il est fort possible qu’un couple vivant dans un appartement en ville ne fonctionnera plus de la même façon quand il sera dans son pavillon rural avec ses trois enfants. On s’efforcera de lister tous les souhaits des personnes concernées puis de faire une sélection après les avoir triés.

Un des avantages de l’autoconstruction est que, vu le temps nécessaire pour réaliser chaque étape, on peut rectifier le tir si de meilleures idées apparaissent en cours de réalisation..

Estimation des ressources nécessaires

Il s’agit non seulement de la trésorerie indispensable pour acheter les matériaux et l’outillage, payer les taxes (TLE, ...), frais de raccordements (EDF, ...) mais aussi le nombre d’heures, l’aide que l’on peut espérer des amis, les outils que l’on peut éventuellement emprunter.

Le temps nécessaire à la réalisation d’un travail est assez difficile à estimer, surtout si c’est une première. On est généralement trop confiant et trop optimiste.

Les coûts annexes

(extrait du Guide : Construire, coûts et démarches, présenté sur le site http://www.guide-autoconstruction.com/)

La commission d’agence varie en fonction du prix du terrain, de même que les honoraires du notaire, les taxes dues à l’Etat au moment de l’achat et les frais de formalités. Vous pouvez calculer plus ou moins ces frais sur le site de l'ANIL (association nationale d'information sur le logement) [1] En dehors de la commission d’agence immobilière et des frais de notaire et taxes à l’achat du terrain, prévoyez :

les coûts de viabilisation partielle ou totale et les coûts d’assainissement (eau, EDF, téléphone, égouts ou fosse septique),
les surcoûts en cas de découverte de rocher sous la terre végétale ;
les coûts d’analyse du terrain : soit simplement l’intervention de l’hydrogéologue pour le projet d’assainissement, soit également celle du géologue pour les terrains compliqués, dans certaines régions à risques (sols instables, fragilités diverses) ;
les frais de dépôt de demande de permis de construire ;
les taxes locales payables au moment d’une construction, dont le prix varie (se renseigner à la DDE ou à la mairie) : taxe locale d’équipement, taxe départementale pour le financement des C. A. U. E. (conseils en architecture, urbanisme et environnement), taxe des espaces naturels sensibles et taxe spécifique départementale ou régionale. Les deux dernières ne concernent pas toutes les régions ;
la taxe foncière due dès l’achat du terrain, sauf exonération partielle ou totale, mais provisoire, pendant une partie des travaux (se renseigner à la mairie).

Recherche d’un terrain

Sujet très vaste. Voici quelques axes de réflexion qui aideront dans la démarche. Le choix est ensuite une affaire de compromis et de feeling. La prospection est parfois laborieuse. Aux abords des villes, les terrains sont petits et rares. En dehors du tour des agences immobilières et l’analyse des petites annonces, on peut essayer d’interroger chacune des mairies située dans la zone intéressante pour dépister les projets de lotissements communaux, consulter les plans d’occupation des sols (POS) pour y repérer les terrains constructibles non viabilisés...

La recherche d'un terrain s'appuie sur des besoins (un cahier des charges) à définir par l'acheteur. Dans le cas le plus courant de l'achat d'un terrain afin de bâtir, l'on retrouve des points fréquents qui sont généralement la base de la recherche de terrain a bâtir : constructibilité, proximité d'un centre d'activité humaine, accès aux équipements de bases (eau, électricité), etc, même si les besoins précis sont spécifiques à chaque acheteur. Sont exposés ici une liste de points importants dans le choix d'un terrain avant l'achat.

Situation géographique

Un des premiers choix à faire est le site approximativement recherché pour construire. Il faudra cibler sa quête du "terrain idéal" au vu de nombreux paramètres, que chacun hiérarchisera selon ses priorités, avec entre autres :

la proximité du lieu de travail (s'il est fixe). Elle se mesure en kilomètres, mais aussi en temps (petites routes, bouchons, ...) ou facilité d'accès (chemins piétons, pistes cyclables, transport en commun...), et encore en coût kilométrique (qui doit tenir compte de tous les déplacements au tarif standard des services fiscaux). En montagne ou dans les zones touristiques, il est utile de tester le trajet futur dans différentes situations (heure de pointe, nuit, transport en commun, par verglas ou neige si possible...).
la proximité d'équipements et services (crèches, école, équipements médicaux, commerciaux, sportifs, culturels et de loisirs, administrations, lieu de culte, espaces verts...). L'accessibilité réelle à ces services est aussi à prendre en compte.
sécurité au regard des « risques naturels » ; Quel est le risque d'incendie de forêt, ou d’inondation ? (et avec quelle occurrence ?). Y a-t-il un risque de glissements de terrain ou de coulées de boue ?. Quel est le statut du lieu en terme de risque sismique ? le terrain est il situé dans un couloir de vent propice aux tempêtes ?...
sécurité au regard des « risques technologiques » ; Y a-t-il un périmètre Sévéso, ou sévéso « seuil-haut » à proximité ? un barrage ? ou une ancienne décharge (municipale ou industrielle) ? Le terrain est-il un ancien terrain militaire ou a t il été exposé à des tirs durant les guerres mondiales. S'agit il d'une ancienne friche industrielle ou peut-il s'agir d'un site potentiellement pollué (En France, les bases de données BASIAS et BASOL, accessibles par Internet fournissent de premières informations)...
attache sentimentale (proximité de la famille et des amis, ambiances et paysages)
aménités et cadre de vie (en tenant compte des projets des collectivités ou de l’État ; un futur aéroport, un autoroute, une décharge, une zone d'activité ou des équipements scolaires et culturels ou commerciaux peuvent fortement changer le contexte, positivement ou négativement selon les points de vue...),
- En ville dense, en lotissement, ou dans un écoquartier (plus de rencontres et de convivialité et partage, terrain souvent bien viabilisé, éventuels services collectifs, marché de proximité, éventuel réseau de chaleur, etc., mais aussi plus de promiscuité, règlement, contraintes spécifiques, ...). Attention toutefois à discerner les lotissements qui dégradent le paysage en "parkings à maisons" et, globalement préférer l'intégration urbaine dans des quartiers denses.
- En parcelle libre (plus excentrée de la commune souvent ou en lieu-dit), souvent non-viabilisé (prévoir le coût de raccordement), avec les inconvénients de la périurbanisation ou de la rurbanisation, et pas nécessairement plus paisible. → vérifier la constructibilité du terrain en mairie ou à la DDE (certificat d'urbanisme) et l'existence d'éventuelles servitudes)
Contexte. Exemple : proximité d'une grande ville ou d'un centre d'intérêt (site classé, haut-lieu de culture...),
Télécommunications et réseaux qualité de la couverture téléphonique, internet, en fibre optique ou télévisuelle,
Coût réel évolution des prix du foncier sur la commune, s’agit-il d’un terrain vraiment viabilisé ? S’il n’a pas de CU (Certificat d’urbanisme), on peut se rendre à la DDE pour obtenir des renseignements. Comparer non seulement le prix au m² mais aussi le prix total après viabilisation complète. Un terrain est un tout, pas une juxtaposition de mètres-carré. Calculer le prix de revient réel : pour chaque terrain sélectionné faire l’inventaire de tous les frais qui viendront s’ajouter au prix d’achat (raccordements voiries, eaux usées et eau/gaz/électricité, taxes locales, terrassement, clôtures, assainissement, voire éventuel frais de dépollution...). Il est utile d'aussi connaître le coût de la vie dans le secteur concerné : impôts fonciers et immobiliers, prix de l’eau...

Cette liste n'est pas exhaustive et varie pour chacun, il en va de même pour la priorisation des critères.

Situation climatique

Il est important de repérer dès la visite du terrain les axes cardinaux pour l'orientation et l'ensoleillement (favoriser les terrains ayant un jardin au sud, ouest ou est).
Il faut aussi étudier (données météo) le type de vent et le sens (planter des haies en fonctions ou utiliser une meilleure isolation).
Les précipitations (voir agence Météo-France locale).
Les conditions climatiques extrêmes (neiges, verglas, ...) et étudier les équipements de la commune.
Se renseigner des risques naturels (crues, risques sismique, enneigement...) et industriels (état des routes, pollution, centrales nucléaires...).
Les nuisances sonores (en semaine, le dimanche et la nuit, présence de véhicules ou de voisins du dessus aux "pas lourds").

Là encore, l'intégration de ses différentes contraintes exigent une expérience avérée qui justifient largement le recours à un architecte, notamment les architectes spécialisés sur les problématiques environnementales. On aura intérêt à interroger largement la population de l’endroit, les futurs voisins, les anciens, les services municipaux, son notaire, les services de la DDE (Direction départementale de l’équipement)...

Autorisation

Vérifier le POS ou PLU de la commune,
Avoir le certificat d'urbanisme,
Vérifier la constructibilité de la zone,
Vérifier les contraintes du département (type de maison, architectures, zone classées, ...),
Vérifier le coefficient de construction (% constructible du terrain),

Plaisir

Le choix est ensuite une affaire de compromis et de feeling. La prospection est parfois laborieuse. Aux abords des villes, les terrains sont petits et rares.

Recherche

Afin d'élargir son champ de recherche, il faut :

Regarder souvent les annonces,
Activer son réseau personnel (amis, famille, collègues, ...),
Contacter les agences immobilières,
Contacter les mairies,
Contacter les lotisseurs (voir pagesjaunes),
Contacter les notaires,
Faire le tour campagnes et interroger les agriculteurs ou autres propriétaires fonciers,
Se renseigner auprès des constructeurs qui peuvent avoir des "bons plans" mais se méfier car ils ne sont pas souvent propriétaires du terrain. Pas d'obligation de passer par eux pour la construction ...

Planification des travaux

Dans la section Estimation des ressources, on a calculé la capacité globale en heures de travail disponible par mois. Par corps de métier, le temps nécessaire à la réalisation doit être calculé en heures de travail pour déterminer une durée en semaines de chaque grande opération. Pour cela il est indispensable de tenir compte de la saison, des périodes de vacances, de la disponibilité des matériels et outillage à emprunter...

À l’aide de tous ces éléments on pourra établir un planning sommaire qui permettra de déterminer les échéances-clés du projet. Il existe des outils informatiques simples de planification qui faciliteront grandement ce travail. Pendant la réalisation, l’avancement des travaux pourra être suivi plus précisément.

En parallèle avec le calcul des heures, sera effectué le calcul des besoins en trésorerie. Les grandes dépenses seront positionnées dans le temps et les ressources financières nécessaires seront évaluées (quel montant et à quelle date).

Prévoir les évolutions futures

À défaut de boule de cristal, un peu d’imagination aide à prévoir les besoins futurs de la famille à laquelle est destinée la maison. Il vaut mieux prévoir l’installation de capteurs solaires et n’en mettre jamais que de regretter de n’avoir pas un pan de toit plein sud. Des combles aménageables ne sont pas plus coûteux que des combles qui ne le sont pas. Et s'ils sont aménageables, l’intégration d’un escalier doit être rendue facile et possible dès le début du projet.

Quelques idées parmi des centaines :

Accès séparé pour l’étage (en cas de location d'une partie de la maison).
Plutôt qu’un simple vide sanitaire, pourquoi pas un puits canadien et/ou un sous-sol tout de suite ?
Un système domotique, une alarme périphérique, des commandes électriques de volets roulants, un câble d’antenne ou de réseau informatique nécessitent des gaines qu’il ne coûte pas cher de poser lors de la construction. De même motoriser un portail ou installer un lampadaire extérieur est beaucoup plus simple si une gaine de canalisation électrique a été enterrée avant le remblaiement, bien qu'un panneau solaire et une lampe à leds, si possible asservis à un détecteur de présence, permettent maintenant d'installer un éclairage automatisé et sans fil (plus économe et moins impactant en terme de pollution lumineuse.
Il n’y a jamais trop de prises de courant, ni trop de points d’alimentation en eau et d’évacuation, mais attention aux ponts thermiques.
Envisager la pose de « fenêtre de toit » avant la mise en place des pannes intermédiaires.
Le percement futur d’une ouverture de porte ou fenêtre est facilitée si un linteau a été coulé dès la phase de maçonnerie.

Liens

Simulateur : louer ou acheter une habitation (la monaie n'a pas d'influence sur les résultats)
: louer une habitation